Η μίσθωση ακινήτων αποτελεί μία από τις πιο συχνές πηγές διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, είτε λόγω καθυστέρησης πληρωμής μισθωμάτων είτε λόγω άρνησης απόδοσης του ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης. Με τον Ν. 5221/2025, που τροποποίησε τα άρθρα 637 και 638 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου άλλαξε ριζικά από την 1η Μαΐου 2026, αποκτώντας ευρύτερο πεδίο εφαρμογής και ταχύτερους ρυθμούς.
Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι ταχεία, μη αμφισβητούμενη δικονομική διαδικασία, μέσω της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο για την απόδοση του μισθίου, χωρίς να απαιτείται τακτική δίκη με ακροαματική διαδικασία, εξέταση μαρτύρων και αναβολές. Η μεγαλύτερη αλλαγή που επέφερε ο Ν. 5221/2025 είναι ότι η διαταγή δεν εκδίδεται πλέον από δικαστή, αλλά από πιστοποιημένο δικηγόρο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του αρμόδιου Πρωτοδικείου, ο οποίος ορίζεται απρόσωπα και με αλφαβητική σειρά από τη Γραμματεία του δικαστηρίου. Στόχος της μεταρρύθμισης είναι η αποσυμφόρηση των πολιτικών δικαστηρίων από υποθέσεις που δεν απαιτούν δικανική κρίση, αλλά έλεγχο τυπικών προϋποθέσεων και εγγράφων.
Οι δύο περιπτώσεις που μπορεί να ζητηθεί η έκδοσή της
Η διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί στις ακόλουθες περιπτώσεις:
Καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων (δυστροπία): όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει το μίσθωμα, παρά την έγγραφη όχληση του εκμισθωτή που του επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε (15) ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Αν ο μισθωτής εξοφλήσει εντός του δεκαπενθημέρου, η διαταγή δεν εκδίδεται, εκτός αν πρόκειται για επανειλημμένη δυστροπία, οπότε η διαδικασία συνεχίζεται τον επόμενο μήνα μη καταβολής, χωρίς να απαιτείται νέα όχληση.
Λήξη της μίσθωσης: πρόκειται για τη σημαντικότερη προσθήκη του νέου νόμου. Η διαταγή μπορεί πλέον να εκδοθεί και όταν παρέλθει ο συμφωνημένος ορισμένος χρόνος της μίσθωσης (με ελάχιστη νόμιμη διάρκεια την τριετία, ανεξαρτήτως αντίθετης συμφωνίας για μικρότερο χρόνο) ή όταν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την πάροδο της τριετίας ή του συμβατικού χρόνου. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου, η οποία επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης ή, αν αυτή είναι ήδη αορίστου χρόνου, πριν από την επίδοση της διαταγής.
Οι προθεσμίες που πρέπει να γνωρίζουν εκμισθωτές και μισθωτές
Στην περίπτωση οφειλόμενων μισθωμάτων, η νόμιμη πορεία είναι δεκαπενθήμερη εξώδικη όχληση και είκοσι (20) ημέρες προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής μετά την επίδοσή της, με ελάχιστη συνολική διάρκεια της όλης διαδικασίας περίπου τρεις μήνες.
Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι προθεσμίες είναι σημαντικά ευρύτερες προς όφελος του μισθωτή: τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής μετά την επίδοσή της, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια έξι μήνες. Στην πράξη, ο μισθωτής έχει εξασφαλισμένο, χωρίς καμία δική του ενέργεια ή δαπάνη, τουλάχιστον ένα εξάμηνο για να οργανώσει τη μετεγκατάστασή του.
Η διαδικασία βήμα-βήμα
Ο δικηγόρος του εκμισθωτή συντάσσει και επιδίδει με δικαστικό επιμελητή την εξώδικη όχληση ή πρόσκληση απόδοσης. Μετά την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας, καταθέτει στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου την αίτηση, το σχέδιο της διαταγής και τον πλήρη φάκελο αποδεικτικών εγγράφων (μισθωτήριο, δήλωση στο taxisnet, αποδεικτικά επίδοσης), συνοδευόμενα από παράβολο 300 ευρώ που αποτελεί την αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα μελετήσει την υπόθεση. Η Γραμματεία ορίζει τον αρμόδιο πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος οφείλει εντός είκοσι (20) ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα του φακέλου και, εφόσον όλα είναι σύννομα, να υπογράψει τη διαταγή. Η διαταγή κατατίθεται στη Γραμματεία, εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή, με εντολή απόδοσης του ακινήτου εντός είκοσι ημερών (οφειλή μισθωμάτων) ή δύο μηνών (λήξη μίσθωσης). Αν ο μισθωτής δεν αποδώσει οικειοθελώς το ακίνητο, η αναγκαστική εκτέλεση (έξωση) διεξάγεται από δικαστικό επιμελητή.
Τα δικαιώματα του μισθωτή
Ο μισθωτής δεν είναι απροστάτευτος απέναντι στη νέα, ταχύτερη διαδικασία. Διατηρεί το δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής εντός δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την επίδοσή της, για κάθε βάσιμο λόγο, καθώς και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων με αίτημα προσωρινή διαταγή αναστολής εκτέλεσης, αν χρειάζεται επιπλέον χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί. Η παλαιότερη, χρονοβόρα διαδικασία της αγωγής απόδοσης μισθίου ενώπιον του Πρωτοδικείου παραμένει σε πλήρη ισχύ παράλληλα με τη νέα διαταγή, και είναι αναγκαία όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα ζητήματα ως προς τον χρόνο λήξης της μίσθωσης, αξιώσεις αποζημίωσης, ή όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται εγγράφως.
Υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή μισθωμάτων
Παράλληλα με τις δικονομικές αλλαγές, ο Ν. 5222/2025 (άρθρο 210) καθιερώνει την αποκλειστική καταβολή των μισθωμάτων, κατοικίας και επαγγελματικής στέγης, μέσω του τραπεζικού συστήματος, με κατάθεση ή μεταφορά στον δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή. Η έναρξη ισχύος της διάταξης έχει μετατεθεί επανειλημμένα και έχει πλέον οριστεί η 1η Οκτωβρίου 2026, οπότε συστήνεται έλεγχος της τρέχουσας ισχύουσας ημερομηνίας πριν από κάθε ενέργεια. Από τότε, η πληρωμή με μετρητά ή σε τρίτο πρόσωπο δεν θα αναγνωρίζεται φορολογικά ούτε αποδεικτικά, ενώ η άρνηση ή καθυστέρηση πληρωμής μέσω τράπεζας θα ισοδυναμεί νομικά με μη καταβολή μισθώματος, ανοίγοντας τον δρόμο για διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας.
Πρακτική συμβουλή
Κάθε μίσθωση πρέπει λαμβάνει χώρα με ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, το οποίο συντάσσεται από δικηγόρο εξειδικευμένο σε μισθώσεις.