Η ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb έχει μεταβάλει την εικόνα πολλών πολυκατοικιών, γεννώντας συχνά εντάσεις ανάμεσα στους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα διαμερίσματά τους ως τουριστικά καταλύματα και στους υπόλοιπους ενοίκους. Με την υπ’ αριθ. 2937/2026 απόφασή του, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών (Διαδικασία Ασφαλιστικών Μέτρων) έκρινε ότι όρος του κανονισμού πολυκατοικίας που προβλέπει αποκλειστική χρήση των διαμερισμάτων ως κατοικιών απαγορεύει τη λειτουργία τους ως καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμη και όταν ο κανονισμός δεν αναφέρεται ρητά στην Airbnb.
Τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης
Η διαχειρίστρια και συνιδιοκτήτρια πολυκατοικίας στην Αθήνα προσέφυγε στο δικαστήριο κατά εταιρείας που δραστηριοποιείται στη διαχείριση ακινήτων και είχε αποκτήσει διαμέρισμα στην ίδια οικοδομή. Η εταιρεία, από το καλοκαίρι του 2025, καταχώρησε το ακίνητο σε ψηφιακές πλατφόρμες και το εκμεταλλευόταν ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι επισκέπτες, κατά κύριο λόγο αλλοδαποί που διέμεναν για λίγες ημέρες, προκαλούσαν οχλαγωγία τόσο εντός του διαμερίσματος όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ εγείρονταν και ζητήματα ασφάλειας από την ανεξέλεγκτη είσοδο τρίτων. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας όριζε ρητά ότι «τα διαμερίσματα προορίζονται να χρησιμεύσουν ως κατοικίαι, πάσα δε άλλη χρήσις πλην της κατοικίας απαγορεύεται».
Ο κανονισμός πολυκατοικίας ως νόμος μεταξύ των συνιδιοκτητών
Το δικαστήριο υπενθύμισε ότι, βάσει των άρθρων 1, 3, 4 και 13 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, οι συνιδιοκτήτες μιας οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορούν να ρυθμίσουν με συμφωνίες τους τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο στα κοινόχρηστα μέρη όσο και στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου, οι οποίες είναι ενδοτικού δικαίου. Οι περιορισμοί αυτοί φέρουν χαρακτήρα πραγματικής δουλείας: δεσμεύουν όχι μόνο εκείνους που τους συμφώνησαν, αλλά και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους, ενώ αντιτάσσονται και έναντι τρίτων. Έτσι, ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου στις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και μπορεί εγκύρως να καθιερώσει περιορισμούς στη χρήση, όπως η αποκλειστική χρήση των διαμερισμάτων ως κατοικιών.
Η ερμηνεία του όρου με βάση την καλή πίστη
Το κρίσιμο ερώτημα ήταν κατά πόσον ένας όρος που συντάχθηκε δεκαετίες πριν την εμφάνιση των ψηφιακών πλατφορμών μπορεί να καλύψει τη βραχυχρόνια μίσθωση, την οποία δεν κατονομάζει. Το δικαστήριο έκρινε ότι το κενό αυτό συμπληρώνεται με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλομένων. Αν οι συνιδιοκτήτες γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης, θα την είχαν εντάξει στην απαγόρευση, καθώς τα διαμερίσματα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση δεν λειτουργούν στην πραγματικότητα ως ιδιωτικές κατοικίες, αλλά μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα ξενοδοχειακού τύπου.
Γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση εξομοιώνεται με ξενοδοχειακή χρήση
Το δικαστήριο επισήμανε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση συνδυάζει την ολιγοήμερη παραχώρηση χρήσης με πρόσθετες υπηρεσίες που προσιδιάζουν στη λειτουργία ξενοδοχείου: εξόφληση λογαριασμών και κοινοχρήστων από τον ιδιοκτήτη, παροχή κλινοσκεπασμάτων και πετσετών, υπηρεσίες καθαριότητας, πρόσβαση στο διαδίκτυο και χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Χαρακτηριστικό στοιχείο είναι επίσης ότι οι επισκέπτες δεν λαμβάνουν γνώση του κανονισμού της πολυκατοικίας, σε αντίθεση με τους μισθωτές κατοικίας. Το γεγονός ότι υπήρχαν κενά διαμερίσματα στην οικοδομή, που περιόριζε τον αριθμό των θιγόμενων ενοίκων, δεν αναιρεί την παράβαση, καθώς οι περιορισμοί του κανονισμού προστατεύουν κάθε συνιδιοκτήτη ατομικά και όχι συλλογικά.
Ποιους δεσμεύει η απαγόρευση
Σημαντική είναι η επισήμανση ότι η υποχρέωση συμμόρφωσης δεν βαρύνει μόνο τον ιδιοκτήτη που παραβιάζει τον κανονισμό, αλλά και τα πρόσωπα του επαγγελματικού του κύκλου, καθώς και εκείνους που έχουν εξουσία χρήσης του ακινήτου δυνάμει μίσθωσης ή άλλης έννομης σχέσης. Ο ιδιοκτήτης που παραχώρησε τη χρήση του ακινήτου του για σκοπό αντίθετο προς τον κανονισμό οφείλει να άρει την προσβολή αυτοπροσώπως, ακόμη και αν η μίσθωση είναι έγκυρη.
Η κρίση του δικαστηρίου και οι συνέπειες
Το δικαστήριο δέχθηκε εν μέρει την αίτηση και υποχρέωσε την καθ’ ης να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση του διαμερίσματος με το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, περιοριζόμενη στη χρήση του ως κατοικίας. Παράλληλα, απείλησε σε βάρος της χρηματική ποινή χιλίων (1.000) ευρώ για κάθε παραβίαση του διατακτικού και την καταδίκασε σε μέρος της δικαστικής δαπάνης. Απορρίφθηκαν ως απαράδεκτα τα αιτήματα για αφαίρεση των διαφημιστικών αναρτήσεων και του κουτιού φύλαξης κλειδιών, το πρώτο λόγω έλλειψης εννόμου συμφέροντος και το δεύτερο ως αόριστο, αφού αφορούσε ζήτημα διαχείρισης κοινοχρήστων που έπρεπε να επιλυθεί από τη Γενική Συνέλευση.
Πρακτική σημασία της απόφασης
Η απόφαση 2937/2026 εντάσσεται σε μια αυξανόμενη νομολογιακή τάση που αναγνωρίζει ότι ένας κανονισμός πολυκατοικίας με ρήτρα αποκλειστικής χρήσης ως κατοικίας μπορεί να αποτελέσει αποτελεσματικό εργαλείο για την αντιμετώπιση ανεπιθύμητης βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται ρητή μνεία της Airbnb. Για τους συνιδιοκτήτες που θίγονται, η οδός των ασφαλιστικών μέτρων προσφέρει ταχεία προσωρινή προστασία με απειλή χρηματικής ποινής. Για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να εκμεταλλευτούν το ακίνητό τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, η προσεκτική ανάγνωση του κανονισμού της πολυκατοικίας πριν από κάθε ενέργεια καθίσταται απολύτως αναγκαία, ώστε να αποφευχθεί ο κίνδυνος δικαστικής απαγόρευσης και επιβολής χρηματικών ποινών.